|
Продажа загородной недвижимости
Специалисты агентства «Инфопанорама» успешно проводят сделки купли-продажи на рынке загородной недвижимости. Сотрудники агентства позаботятся о том, чтобы сделка была сопровождена юридически грамотно, в короткий срок соберут и подготовят все требуемые документы, зарегистрируют сделку о переходе права собственности на объекты загородной недвижимости в соответствии с законодательством РФ.
Специалисты агентства «Инфопанорама» предлагают полный спектр услуг по продаже загородной недвижимости, включая:
- Выезд специалиста на объект
- Профессиональное консультирование
- Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
- Индивидуальная программа продажи объекта недвижимости
- Организация и осуществление показов объекта
- Индивидуальная рекламная кампания (СМИ, Интернет, виртуальные туры и пр.)
- Размещение информации об объекте в специализированной базе данных «Инфопанорама» на сайте
- Анализ состояния рынка
- Консультирование продавца по вопросам продажи загородной недвижимости
- Правовая экспертиза объекта недвижимости
- Оформление прав собственности на объект
- Проведение и сопровождение сделок любой сложности
- Ведение переговоров в интересах и от имени продавца
- Организация подписания предварительных договоров, соглашений о задатке, авансе и пр.
- Сбор и подготовка документов, требуемых для проведения сделки
- Организация взаиморасчетов по сделке
- составление договоров купли-продажи в простой письменной форме или нотариально заверенные
- Государственная регистрация сделки и перехода права и получение документов
- Оптимизация налогов
- Осуществление сделок с ипотечной составляющей (залог имущества)
Квалифицированные специалисты, работающие в агентстве разработают индивидуальный план продажи объекта и подготовят для него эффективную рекламную кампанию.
Все предложения недвижимости делятся на эконом, бизнес и элитные объекты. Для каждого из предложенных на продажу вариантов сотрудниками «Инфопанорама» проводится ряд мероприятий для того, чтобы объект как можно скорее нашел своего покупателя. К ним относятся: план маркетинга, описывающий способы рекламы (в каких формах и СМИ будет размещена информация об объекте), есть ли необходимость в создании виртуального тура и прочие вопросы продвижения объекта.
Возможна разработка специальных рекомендаций, это зависит от предпочтений клиентов и особенностей конкретного объекта недвижимости.
Документы необходимые для регистрации сделки (отчуждения имущества и перехода права на объект необходимы):
- правоустанавливающие документы на имущество (договоры, постановления, иное);
- правоподтверждающие документы на имущество (свидетельства о регистрации прав);
- документы описания имущества (выписка из государственного земельного кадастрового со стоимостью и выписка из технического паспорта с инвентаризационной стоимостью);
- документы, удостоверяющие личности сторон по сделке (паспорта или их заменяющие документы);
- нотариальные заявления от супругов владельцев имущества и приобретателя имущества.
В реальности список документов, которые нужны для того, чтобы сделка была проведена безопасно, несколько шире (даже при наличии полностью оформленных прав на отчуждаемое имущество), в особенности если отчуждение имущества происходит между незнакомыми гражданами.
Документы и экспертизы для повышения безопасности сделки:
- справки об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов, включая выписки из ЕГРП;
- справки об оплате членских, паевых и разовых взносов;
- справки об отсутствии различного рода задолженностей по имуществу;
- справки об отсутствии задолженностей по различного рода налогам;
- справки о принадлежности имущества;
- документы, подтверждающие наличие или отсутствие зарегистрированных лиц;
- отказы содольщиков от преимущественного права покупки доли имущества на оговоренных условиях;
- справки об ограничениях и обременениях в использовании имущества (например, наличии подземных коммуникаций);
- необходим вынос границ участка в натуру геодезической службой (для удостоверения, что данный участок тот самый, его границы не смещены и прочее);
- подтверждение отсутствия межевых споров;
- необходимо знать существует ли генеральный план застройки территории или градостроительный план;
- необходим реальный обмер строений службой БТИ (для идентификации строений, их площадей, установления фактов отсутствия перепланировок, реконструкций и прочее);
- при этом важно убедиться, что продавец действует без принуждения, без стесняющих обстоятельств, сделка для него не носит кабальный характер, что продавец полностью понимает происходящее (не состоит на учете в ПНД и НД), доверенности действительны (если таковые имеются) и прочие факты;
- важно, какая сумма будет указана в договоре купли-продажи, т.к. продавец должен уплатить в зависимости от стоимости имущества и срока владения имуществом до 13% подоходного налога;
- необходимо уточнить, заключался ли ранее на объект договор строительного подряда или инвестиционный договор, является ли имущество предметом залога, ипотеки, иных имущественных обязательств продавца;
- необходимо учесть по какой схеме проводится сделка: с использованием ипотечного кредитования, с передачей имущества до подписания и регистрации договора купли-продажи, как и в какие сроки будут производиться платежи по приобретаемому имуществу (снятие залога, рассрочка платежа, выставление аккредитивов, ячейка, смена учредителя и прочее);
- многое иное (в зависимости от индивидуальных особенностей сделки и требований сторон).
Если на приобретаемый (отчуждаемый) объект загородной недвижимости права частично или полностью не оформлены, то начальным и длительным этапом будет оформление прав владельца на его недвижимость. Перечень документов для этого может отличаться, это зависит от каждой отдельной ситуации.
Может оказаться так, что у продавца недвижимости не будет вообще никаких документов.
Порядок действий на случай отсутствия каких-либо документов:
1. Необходимо убедится в том, что данное имущество возможно оформить вообще и как это будет выполняться (кем, каким образом, в какие сроки, учтена ли стоимость оформления в общей стоимости имущества или это будет выполняться за дополнительные средства приобретателя и прочее) и только потом передать продавцу задаток.
На срок подготовки продавцом документов на отчуждаемый объект в задатковом соглашении фиксируются: стоимость приобретаемого (отчуждаемого) имущества, срок приобретения (отчуждения), ответственность сторон и иные важные условия.
Важно помнить, что если в возможности оформления уверенности нет - задаток лучше не передавать.
2. Нужно зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности продавца на отчуждаемое имущество.
В итоге у продавца должны быть:
- свидетельство о праве собственности на земельный участок;
- свидетельство о праве собственности на дом (с описанием реального состояния имущества);
- и документы, устанавливающие возникновение прав собственности на данное имущество.
Оформление занимает несколько месяцев, в зависимости от района Московской области и индивидуальных характеристик объекта.
3. Совершить саму сделку.
Непосредственно совершение сделки проходит в несколько этапов:
1. Подготовка документов. Эта процедура довольно длительная по времени (4–18 месяцев) и дорогостоящая (от $1,5-5 тыс. до $20 тыс. и более). Сначала она проводится, для того чтобы зарегистрировать право собственности продавца на отчуждаемое имущество. Позже нужен сбор документов, имеющих прямое отношение к процедуре проведения сделкиотчуждения имущества (14-30дней).
2. Оплата за недвижимость. Как правило, осуществляется через банковскую ячейку.
3. Подписание договора купли-продажи недвижимости в конкретном районе по месту расположения имущества (ГУ ФРС или у нотариуса).
4. Регистрация договора купли-продажи недвижимости в ГУ ФРС по месту расположения имущества (от 30 календарных дней, согласно закону). Не нужно забывать о том, что процедура ускоренной регистрации по многим районам МО упразднена.
5. Передача недвижимости, т.е. объекта и ключей от него. Происходит после получения продавцом денег, хотя Передаточный акт в Московской области практически в 100% случаях сделок подписывается вместе с договором купли-продажи и теоретически имущество считается уже переданным.
В реальности из-за длительности процедуры подготовки всех документов к сделке отчуждения объекта между сторонами нередко возникает вопрос о необходимости предоставления недвижимости в пользование покупателю намного ранее осуществления процедуры регистрации договора купли-продажи и в этом случае существуют различные законные способы решения этого вопроса. |
